Masz podpisać umowę najmu mieszkania, a właściciel prosi o akt notarialny i adres lokalu zastępczego? Najem okazjonalny daje wynajmującemu uproszczoną drogę do odzyskania lokalu, ale tylko wtedy, gdy dokumenty są prawidłowe, a wskazany adres nadal jest dostępny.
Ochrona działa tylko wtedy, gdy dopilnujesz całej procedury
- Trzy dokumenty: akt notarialny najemcy, wskazanie innego lokalu i zgoda osoby, która ma do niego tytuł prawny.
- Termin 14 dni: właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego od dnia rozpoczęcia najmu.
- Zmiana adresu: po utracie możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym najemca ma 21 dni na wskazanie nowego.
- To nie automatyczna eksmisja: po zakończeniu umowy właściciel musi doręczyć żądanie opróżnienia lokalu, a potem uzyskać klauzulę wykonalności.
- Adres musi być realny: sam podpis pod zgodą nie rozwiąże problemu, jeśli w chwili egzekucji lokator nie będzie mógł tam zamieszkać.
Najem okazjonalny jest dostępny dla prywatnego właściciela
Przy wynajmie mieszkania właściciel może zaproponować szczególną umowę, jeśli jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Dla firmy zawodowo wynajmującej lokale przeznaczony jest inny typ umowy, czyli najem instytucjonalny.
O szczególnym charakterze umowy przesądza komplet załączników, a nie sama nazwa wpisana na pierwszej stronie. Najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu najmu. Potrzebna jest też zgoda właściciela lub innej osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu.
Ustawa nie wymaga, by zgoda na lokal zastępczy zawsze miała podpis poświadczony notarialnie. Wynajmujący może jednak zażądać takiego poświadczenia. W praktyce komplet dokumentów najlepiej ustalić przed wizytą u notariusza, żeby nie okazało się, że akt jest gotowy, ale brakuje zgody albo dane adresowe są niespójne.
Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy nie może przekroczyć jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę. Zasady dotyczące umowy, załączników i limitu opłaty określa ustawa o ochronie praw lokatorów. Uważam, że przed podpisaniem trzeba przeczytać zwłaszcza treść oświadczenia, bo to ono ma później służyć jako podstawa egzekucji.
Jeden spóźniony obowiązek może wyłączyć szczególną procedurę
Umowę zgłasza właściciel do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, a więc nie od dnia podpisania umowy, jeśli najem zaczyna się później. Na żądanie lokatora właściciel ma przedstawić potwierdzenie zgłoszenia.
Jeśli zgłoszenie nie zostanie dokonane w terminie, nie stosuje się szczególnych przepisów o najmie okazjonalnym dotyczących uprawnień właściciela i procedury opróżnienia lokalu. Sam akt notarialny nie naprawi tego uchybienia. To jeden z tych szczegółów, które łatwo przeoczyć, gdy strony koncentrują się na podpisaniu umowy i przekazaniu kluczy.
Przykład: umowa zostaje podpisana wcześniej, ale najem rozpoczyna się dopiero w dniu wydania mieszkania. Termin zgłoszenia liczysz od rozpoczęcia najmu, nie od wcześniejszego podpisu. Właściciel powinien zachować dowód wysłania lub złożenia zgłoszenia, a najemca może poprosić o jego okazanie.
Utrata lokalu zastępczego uruchamia termin 21 dni
Adres podany przy zawieraniu umowy może przestać być dostępny, na przykład po sprzedaży mieszkania albo zmianie sytuacji osoby, która zgodziła się przyjąć lokatora. W takim przypadku najemca ma 21 dni od uzyskania wiadomości o utracie tej możliwości na wskazanie innego lokalu i przedstawienie wymaganej zgody. Jeśli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z co najmniej siedmiodniowym okresem wypowiedzenia.
Nie zakładaj, że adres z dokumentów pozostanie aktualny przez cały okres najmu. Najemca powinien szybko poinformować właściciela o zmianie, a właściciel powinien zachować przekazane oświadczenia i korespondencję. Poniższa tabela porządkuje typowe sytuacje, które mogą wywrócić procedurę do góry nogami.
| Sytuacja | Prawdopodobny skutek | Co zrobić |
|---|---|---|
| Wskazana osoba wycofuje zgodę albo lokal przestaje być dostępny | Najemca musi zapewnić inny adres i zgodę uprawnionej osoby | W ciągu 21 dni od uzyskania wiadomości przekazać nowe wskazanie i oświadczenie |
| Właściciel nie zgłosił umowy w terminie | Nie skorzysta ze szczególnej procedury przewidzianej dla tej formy najmu | Sprawdzić datę rozpoczęcia najmu i dowód zgłoszenia; nie opierać się wyłącznie na akcie notarialnym |
| Umowa wygasła, ale lokator nie opuścił mieszkania | Trzeba przeprowadzić ustawową procedurę, zanim sprawa trafi do egzekucji | Doręczyć formalne żądanie opróżnienia lokalu i zachować dowód doręczenia lub wysłania listem poleconym |
| Najemca nie ma możliwości wskazania lokalu zastępczego | Nie da się skompletować wymaganych załączników tej umowy | Rozważyć zwykły najem albo inną dopuszczalną formę umowy zamiast tworzyć pozorny adres |
Ustawowy obowiązek wskazania nowego adresu nie gwarantuje, że egzekucja przebiegnie bez przeszkód. Rzecznik Praw Obywatelskich zwracał uwagę na problemy związane z brakiem dostępnego lokalu zastępczego i na to, że szczególna umowa nie zapewnia właścicielowi pełnej ochrony w każdej sytuacji. Dlatego adres nie powinien być traktowany jak formalność do odhaczenia.
Po zakończeniu umowy właściciel musi przejść przez sąd
Jeśli umowa wygasła lub została rozwiązana, a najemca dobrowolnie nie oddaje mieszkania, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Podpis właściciela pod tym żądaniem musi być urzędowo poświadczony, a wyznaczony termin nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia.
Gdy termin minie bez skutku, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dołącza żądanie wraz z dowodem doręczenia albo wysłania listem poleconym, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Dopiero uzyskanie klauzuli otwiera drogę do egzekucji komorniczej.
Wynajmujący nie powinien samodzielnie wymieniać zamków ani usuwać rzeczy lokatora. Najem okazjonalny upraszcza dochodzenie opróżnienia lokalu, ale nie daje prawa do pominięcia formalności ani do samodzielnego przeprowadzenia eksmisji. Właśnie na tym polega różnica między szybszą procedurą a natychmiastowym odzyskaniem mieszkania.
Najem okazjonalny daje przewagę, ale nie usuwa ryzyka
Wynajmujący zyskuje narzędzie ułatwiające odzyskanie lokalu, a najemca przyjmuje obowiązek opuszczenia go na warunkach wskazanych w akcie. Ta forma najmu może jednak okazać się trudna dla osób, które nie mają kogo poprosić o zgodę na lokal zastępczy albo nie mogą potwierdzić, że taki adres będzie dostępny. Nie należy więc podpisywać dokumentów z fikcyjnym lub niepewnym wskazaniem.
Przed podpisaniem sprawdź dane stron, czas trwania umowy, zasady czynszu i wypowiedzenia, komplet załączników oraz realność adresu zastępczego. Jeśli wynajmujesz lokal, od razu zaplanuj zgłoszenie umowy i zachowaj potwierdzenie; jeśli wynajmujesz mieszkanie, poproś o kopię umowy i uzgodnij, kto ponosi koszt aktu notarialnego. Przy sporze albo wątpliwościach dotyczących konkretnego dokumentu skonsultuj się z prawnikiem. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej.
